Estamos a punto de cerrar un año en el que el inmobiliario ha vuelto a demostrar que es uno de los sectores más estratégicos para la economía española. Los últimos datos disponibles sobre compraventa de vivienda proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que en octubre se realizaron 51.615 transacciones, lo que supuso una subida del 11,4% con respecto al mismo mes de 2021. A pesar de que muchos expertos vaticinaron un enfriamiento a partir del segundo semestre, los datos demuestra que el interés por adquirir una propiedad se ha ido estirando con el fin de aprovechar unas condiciones hipotecarias que a día de hoy han desaparecido del mercado. Así, la mayoría de las entidades bancarias han modificado su oferta tras los movimientos del Banco Central Europeo, que subió los tipos de interés en diciembre por cuarta vez en 2022, situando el tipo general en el 2,5%.

Aunque la inflación va relajando su subida y en diciembre ha registrado su marca más baja del año (5,8%), el bolsillo de los españoles está muy resentido, así que las economías familiares mirarán más hacia el ahorro que hacia el consumo en los próximos doce meses. Por supuesto, habrá quien disfrute de buena solvencia, no solo nacionales, sino también extranjeros, considerando la inversión en vivienda la mejor decisión en tiempos de incertidumbre. En estos casos, los precios acompañarán, puesto que se espera que, debido a la contención compradora de la mayoría, experimenten un ajuste. No lo hará la financiación, que se volverá más restrictiva. Por otro lado, aquellos que retrasen su apuesta por el ladrillo, recurrirán a fórmulas diversas. Los que quieren cambiar de casa pero prefieren esperar, destinarán dinero a reformar la que tienen; los que no son propietarios, tratarán de hacer que el alquiler les merezca la pena; y los que ya están conformes con su vivienda, recurrirán a instrumentos de inversión inmobiliaria innovadores.

1. Compraventa de extranjeros

Muchos auguraban un 2022 no tan efervescente como 2021, sin embargo, según la previsión de Solvia, el número de transacciones de viviendas estará en torno a las 640.000 viviendas, más del 13% de la cifra alcanzada en 2021, que fue de 564.569 unidades. El servicer indica que en 2023 se pisará el freno hasta las 580.000 operaciones, un volumen más bajo que el ejercicio que ahora termina, pero que sigue por encima del registrado en 2021. Uno de los impulsos que logrará materializar este pronóstico vendrá de fuera de nuestras fronteras, ya que tras el paréntesis de la pandemia, los extranjeros volvieron con fuerzas renovadas, una tendencia que cobrará aun más relevancia en 2023.

Organismos oficiales como los notarios y los registradores se hacen eco de esta pulsión por residir en España por parte de los foráneos, marcando récords en ambas series históricas. Los primeros admiten que estos acumularon 72.987 transacciones durante el primer semestre, el 20,3% del total de operaciones. Por su parte, los segundos concluyeron que los extranjeros compraron 26.728 viviendas en nuestro país en el tercer trimestre, el 15,92% del total. La recompensa de invertir en vivienda en España supone vivir en un país donde el clima es mucho más benévolo y la gastronomía y la oferta de ocio son de bandera. Además, la demanda extranjera cobrará una extraordinaria pujanza porque alquilar cada vez es más caro y el precio de la vivienda en nuestro territorio es claramente mucho más atractivo que en sus lugares de origen.

2. Alquiler con opción a compra

Por el contrario, los compradores nacionales tendrán un comportamiento menos efusivo. La todavía creciente inflación y los cambios dentro del mercado hipotecario retrasarán la apuesta del cliente patrio por la adquisición de vivienda. En tiempos en los que la situación económica da un paso atrás, métodos que permiten tener acceso a una propiedad de forma diferida, como el alquiler con opción a compra, vuelven a la palestra. Se trata de una opción que no solo conforta a los compradores que todavía no reúnen el ahorro previo necesario para pasar al siguiente nivel, sino que también es una excelente manera para que los vendedores aseguren la operación sin renunciar a un rendimiento mensual muy apetecible.

Según apunta Tiko, el opción a compra tiene grandes ventajas: es una alternativa para vivir en la casa soñada sin tener ahorros, ayuda a ahorrar, hay certeza en cuanto al precio de compra, facilita la concesión de una hipoteca y permite al inquilino vivir un tiempo en una casa para comprobar si realmente le gusta. Desde esta proptech advierten de que los contratos que rigen esta modalidad deben atender a ciertas  particularidades. La más importante es que el inquilino debe aportar entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda, un montante que se descontará de la compraventa en caso de que finalmente se escriture. Si después del tiempo acordado no se desea comprar la casa, se perderá esta cantidad, considerándose como un arrendamiento tradicional.

3. Rehabilitación energética

Ya hemos visto cómo las facturas de los suministros pueden verse afectadas por factores ajenos a nuestro control, como la guerra de Ucrania. Pero al elevado coste de la electricidad y del gas también contribuyen aspectos como, por ejemplo, un mal aislamiento. No podemos olvidar que el parque inmobiliario de vivienda en España es uno de los más antiguos de Europa, con una edad media que ronda entre los 40 y 50 años, tal y como recuerda UCI. Es por ello que vaticinan que la rehabilitación será uno de los mercados más dinámicos. Igualmente, desde Sto corroboran que el impulso a la rehabilitación y el elevado coste energético traerán consigo un mayor impulso de todos aquellos elementos que ayuden a disminuir la demanda de energética: sistemas de aislamiento térmico por el exterior y el interior, fachadas ventiladas, carpinterías de calidad, sistemas de ahorro de agua, electrodomésticos de bajo consumo, uso de energías renovables, sistemas de corrección y prevención de puentes térmicos…

4. Hipotecas mixtas

2022 ha sido un año muy bueno para la concesión de préstamos hipotecarios. Sin duda, el hecho de contar con unas hipotecas fijas más baratas que nunca ha servido de aliciente para la compraventa. Sin embargo, los intentos del Banco Central Europeo por frenar la inflación han supuesto subidas de tipos oficiales rápidas y abultadas. Al encarecer el precio del dinero, se encarece también la financiación, haciendo desaparecer las ofertas al 2% de las que hemos sido testigos. En el apartado de las hipotecas variables también ha habido cambios importantes. De un Euríbor negativo se ha pasado a un índice de referencia por encima del 3%, y subiendo. De cara al próximo ejercicio las hipotecas mixtas se rescatarán del olvido. Tal y como afirman desde iAhorro.com, con las hipotecas fijas tan altas y la incertidumbre que provocan las hipotecas variables debido al imprevisible futuro del Euríbor, las hipotecas mixtas ganan terreno tanto en oferta como en demanda. Este producto permite huir de un Euríbor desbocado los primeros años, pagando una cuota estable por debajo de lo que ahora ofertan las hipotecas fijas.

5. Crowdlending inmobiliario

Más allá de los tipos de interés, las entidades serán más estrictas a la hora de conceder financiación, y no solo para los particulares, también para los profesionales, que se enfrentarán a un crédito más selectivo. Si bien es cierto que la promoción inmobiliaria en España goza de una extraordinaria liquidez capaz de dotarle de suficiente músculo, hay proyectos de carácter especial que requieren de una respuesta ágil y rápida. Igualmente, el gran peso que tiene la banca dentro de la financiación a los promotores debe ser compensado con fuentes alternativas que reduzcan su dependencia. Es aquí donde entran en juego plataformas de financiación participativa como CIVISLEND. De hecho, desde Savills Investment Management asumen que la financiación tradicional de los bancos será restrictiva a medida que evalúen la exposición al riesgo del conjunto de su cartera, lo que significa que los financiadores capaces de cubrir ese hueco obtendrán mayores rendimientos. El crowdlending inmobiliario representa una de las tendencias que mayor expansión tendrán en los próximos meses.