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El pasado verano se publicó la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Dentro de esta normativa se incluyó un nuevo valor de referencia para calcular la base imponible de algunos de los tributos más importantes relacionados con la vivienda, tales como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Este nuevo valor es calculado cada año por la Dirección General del Catastro y toma en consideración la información relativa a los precios de todas las compraventas formalizadas ante fedatario público, es decir, notarios y registradores de la propiedad. Se trata, por tanto, de un valor ficticio que representa una media aritmética que responde tanto a la ubicación de los inmuebles como a las características de los mismos, ya que factores como la calidad constructiva, la antigüedad, el estado de conservación, la superficie o a la altura también se tienen en cuenta. Por otro lado, las desviaciones son corregidas mediante un índice corrector del 0,9, de modo que el nuevo valor de referencia no puede superar, en teoría, el valor de mercado y, por tanto, implicar un aumento de la tributación.

El nuevo sistema, que empezó a aplicarse en enero, equipara el valor real con el de mercado con el objetivo de ponerle freno a la litigiosidad. De hecho, hasta ahora era Hacienda quien recurría a los tribunales para iniciar un proceso de reclamación cuando el valor escriturado, que solía ser el de mercado, estaba por debajo del valor real, dado que era frecuente escriturar a la baja en segunda mano. Con el cambio, la situación da la vuelta: Ahora son los contribuyentes quienes tienen que demostrar que el valor real es que ellos han constatado y no el impuesto por el Catastro, lo que se denomina carga de la prueba. Esto coloca en seria desventaja al ciudadano, ya que habrá muchos que no repararán en si es justo o no por falta de información, limitándose a liquidar lo que se les pida desde el fisco. Por otro lado, aunque la metodología aplicada para la determinación del nuevo valor de referencia es transparente, no deja de ser teórico, puesto que no contempla ciertos elementos subjetivos tales como si se ha cambiado la distribución interior de la vivienda o se ha realizado una reforma integral, no solo a nivel estético, sino energético, algo que elevaría el valor de mercado de las propiedades más antiguas.

El nuevo valor de referencia ha aumentado un 17,11% la fiscalidad de las compraventas de vivienda de segunda mano por encima del valor real de mercado

Con el fin de averiguar si la aplicación de este nuevo valor de referencia ha elevado o no la carga fiscal en las operaciones de transmisión, donación o herencia, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha llevado a cabo una encuesta a 427 agencias inmobiliarias repartidas por todo el territorio nacional en el primer semestre del año. El estudio confirma que el nuevo valor ha aumentado un 17,11% la fiscalidad de las compraventas de vivienda de segunda mano por encima del valor real de mercado. Hay regiones que incluso superan el 20%, como Galicia (21,60%) o Canarias (21,78%), mientras que en otras autonomías el cambio ha tenido un impacto más suave, como en Extremadura (11,07%) y Baleares (12,14%). En cualquier caso, el sobrecoste en el 19,05% de las compraventas que se han visto afectadas por un valor de mercado superior al real ha quedado demostrado. De hecho, desde FAI indican que en un 76,11% de las agencias consultadas que han intermediado en compraventas, el valor de referencia de mercado propuesto por el Catastro ha estado por encima del valor que el contribuyente ha declarado en las escrituras como real.

Algunas voces ya están alertando sobre el posible carácter inconstitucional del que se ha tildado de ‘catastrazo’ porque puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario. Además, la inversión en la carga de la prueba, que ahora corresponde al contribuyente, pone en duda el valor de las escrituras, que es el que suele proponerse como valor de mercado para realizar la liquidación de impuestos. Se estaría, por tanto, poniendo en tela de juicio la veracidad de un valor que cuenta con el respaldo de la fe pública notarial, contraponiéndolo a un valor, en cierto modo, fabricando por el Catastro, que no deja de ser un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. La imposición de este valor de referencia como valor de mercado, desde luego, facilita mucho la tarea al fisco, que apenas tendrá que realizar comprobaciones. Es muy posible que si las reclamaciones por parte de los contribuyentes para demostrar el desequilibrio entre valores se disparan, al final suceda como con el sistema de cálculo de la plusvalía, que fue declarada inconstitucional a finales del año pasado.

España es el segundo país de la OCDE con mayor presión fiscal sobre la propiedad, solo por detrás de Italia

La carga impositiva que rodea a la vivienda siempre ha sido muy alta en España. En este sentido, es el país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) con mayor presión fiscal sobre la propiedad, solo por detrás de Italia. El conjunto de impuestos que afecta únicamente al patrimonio inmobiliario se eleva a unos siete, mientras que en otros países como Estonia solo se grava el terreno y no los edificios que se construyen sobre él, lo que permite que sus sistema tributario sea muy competitivo. De no ser por las exenciones y reducciones que se aplican a nivel autonómico, España estaría en el último lugar de esta lista. Sin duda, los impuestos que gravan la vivienda suponen un obstáculo para fomentar el acceso a la misma. Hay que recordar que, además de tener ahorrado el 20% del valor de la vivienda que no financia el banco, se debe disponer de un 10% adicional para cubrir los gastos asociados a la compraventa, que además de notaría, registro, gestoría, etc., también se refieren a los diferentes gravámenes que rodean la operación. En el caso del ITP incluso se ha sugerido su eliminación en transmisiones de primera vivienda habitual para facilitar el acceso a determinados colectivos.

 

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