2021 cerró con 417.501 hipotecas concedidas sobre viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra supuso un incremento del 23,6% respecto a 2020, un año en el que este registro se vio muy afectado por los efectos de la pandemia. No obstante, frente al volumen registrado en 2019 antes de la irrupción del coronavirus, también ha tenido lugar una subida notable, concretamente, del 15,6%. En cualquier caso, este repunte en el número de préstamos no debe interpretarse como un síntoma de burbuja inmobiliaria, dado que el porcentaje de hipotecas respecto a las compraventas se sitúa en niveles muy aceptables, de en torno al 74%. Sin duda, el ahorro acumulado durante el confinamiento ha propiciado el ímpetu de la actividad, mientras que la apuesta por la captación de clientes por parte de las entidades financieras ha animado a muchos compradores a dar el paso definitivo a la propiedad.
Aunque los bancos no han dejado de ser prudentes a la hora de analizar la solvencia y la capacidad de pago de los clientes, la oferta hipotecaria ha estado marcada por una intensa competitividad, con tipos de interés que nunca habían sido tan atractivos. Uno de los aspectos más llamativos ha sido la cuota de mercado que han ido ganando las hipotecas fijas en detrimento de las variables. En 2021 esta tipología abarcó el 62,6% del total, dado un salto de casi 15 puntos desde el 48% de 2020 y muy lejos del apenas 3,1% que suponían esta clase de préstamos para la compra de vivienda en 2009, primer año del que se tienen registros. La tranquilidad y seguridad de pagar cada mes la misma cuota ha hecho que el perfil conservador del hipotecado se haya ido imponiendo. De todas formas, el tipo de interés medio de las hipotecas fijas, en mínimos históricos, también ha ayudado, puesto que en 2021 este se situaba en 2,73%, a gran distancia del 5,71% de 2009.
Los hipotecados han dejado atrás las sorpresas de la hipoteca variable, puesto que el Euríbor ha dado demasiados sustos en el pasado. Todavía pesa en la memoria de muchos el máximo alcanzado por el índice de referencia por excelencia de esta clase de préstamos, que en julio de 2008 escaló hasta el 5,393%. La evolución fue a la baja, entrando en terreno negativo en febrero de 2016 (-0,008%), profundizando su caída hasta el mínimo histórico, registrado en enero de 2021 (-0,505%). Además, el Euríbor está empezando a remontar, y aunque el encarecimiento de las cuotas variables todavía no es muy notable, de alrededor de 10 euros al mes, es muy probable que esta trayectoria se intensifique debido a la creciente inflación. No en vano, algunos bancos ya han comenzado a mover ficha, rebajando los diferenciales aplicados a las hipotecas variables.
El Banco Central Europeo podría subir los tipos oficiales en el último trimestre de 2022 para hacer frente a la inflación, lo que supondría el fin de las hipotecas baratas
El IPC se ha situado en España en el 7,4% en febrero, su cota más alta de los últimos 33 años, y muchos analistas vaticinan que repuntará hasta el 10% debido a la guerra en Ucrania. La dependencia europea hacia el gas y el petróleo rusos provocaría, si el conflicto no se resuelve en un breve espacio de tiempo, el aumento imparable de los costes energéticos. Si bien todavía hay reservas, la amenaza del desabastecimiento está muy presente en los hogares, que ya están notando en su bolsillo la subida de la factura de la electricidad y lo caro que resulta llenar el depósito de combustible en las estaciones de servicio. Por otro lado, aunque apenas el 10% del gas que importa España procede de Rusia, existen otras materias primas comprometidas debido, como los cereales procedentes de Ucrania, indispensables no solo en la cesta de la compra de las familias, sino básicos para alimentar a la ganadería de nuestro país.
En este contexto tan tensionado, el Banco Central Europeo (BCE) se está viendo forzado a dar un giro a su política monetaria, que lleva años aupando la flexibilidad, lo que desembocaría en el fin de los estímulos y la subida de los tipos oficiales. En un principio, se pensó que la inflación sería de carácter coyuntural, lo que llevó al BCE a descartar cualquier maniobra. Sin embargo, los recientes movimientos geopolíticos no están poniendo las cosas fáciles a la institución europea que preside Christine Lagarde, que actualmente está estudiando cómo cumplir su principal objetivo, que no es otro que asegurar la estabilidad de precios en la zona euro, manteniendo la inflación en el entorno del 2% para salvaguardar el valor del euro. Algunos expertos ya predicen que los tipos oficiales, en el 0% desde 2016, subirán 25 puntos básicos un par de veces en el último trimestre de 2022, sobre todo, si los salarios no suben con el fin de mejorar el poder adquisitivo de las familias. Esta cambio de postura del BCE se traduciría en un irremediable encarecimiento de las hipotecas.
El crowdfunding inmobiliario es una alternativa a la volatilidad actual a la que están sometidos los mercados debido a la guerra en Ucrania
El crowdfunding inmobiliario se constituye, por tanto, como una salida para ese capital que ve en la vivienda un producto más estable, que no está al merced de la volatilidad de los mercados. No hay que perder de vista cómo está influyendo en las bolsas la invasión a Ucrania, entre ellas, la española: el Ibex se ha desplomado un 9% la semana pasada. Por otra parte, el ladrillo se ha convertido en el refugio de la inversión, un empuje que la COVID-19 ha alentado, pero si pedir dinero prestado al banco para comprar una casa va a ser más caro, la apuesta por el residencial podría perder potencia. A este mayor endeudamiento habría que añadirle, además, unos precios de compra que tienden al alza. Según el Colegio de Registradores, el precio de la vivienda marcó un crecimiento interanual del 3,9%, colocando el metro cuadrado en 1.853 euros por metro cuadrado en el conjunto de España.
Poner el foco en la plataformas de financiación participativa especializadas en proyectos inmobiliarios, como CIVISLEND, está lleno de ventajas. Para empezar, supone un gran ahorro fiscal, dado que se evita pagar el IVA asociado a la vivienda de obra nueva o el ITP que se aplica a la segunda mano, además de tener que liquidar los honorarios de notaría, registro y gestoría. Igualmente, en vez de concentrar todo el ahorro en un único inmueble, se abre la puerta a la diversificación, dando al inversor la oportunidad de repartir su capital en varios inmuebles por medio del crowdequity. Asimismo, el crowdlending invierte los papeles, transformando al inversor en el prestamista y asegurándole unos intereses periódicos.
