El ejercicio 2025 se ha cerrado con un comportamiento favorable en el mercado de compraventa de vivienda en Cataluña, aunque en los últimos meses ya se han apreciado signos de un ligero enfriamiento. La incógnita ahora es cómo evolucionará el mercado en 2026 y si será capaz de mantener niveles de actividad elevados en un contexto caracterizado por una oferta limitada y un entorno normativo cada vez más restrictivo.
Desde Civislend la lectura es contundente: la actividad continuará, pero muy por debajo de lo que permitirían los fundamentales reales del mercado.
Según Alejandro Labori, nuestro director de Inversiones, en 2026 el número de operaciones podría situarse en niveles similares o incluso ligeramente superiores a los de 2025, aunque con un matiz clave:
“La demanda existe y es fuerte, pero la regulación frena claramente la actividad”.
El acceso a financiación seguirá facilitando la compra de vivienda, pero no bastará para neutralizar los obstáculos normativos que dificultan que esa demanda se traduzca en más operaciones.
Uno de los elementos con mayor impacto es el efecto directo de la regulación sobre la promoción residencial, especialmente en Barcelona. Labori señala que la exigencia de destinar al menos un 30% de los nuevos desarrollos a vivienda protegida o alquiler social reduce de forma significativa la rentabilidad de los proyectos, lo que termina limitando la puesta en marcha de nuevas promociones y la oferta de obra nueva. En este sentido, apunta que “entre los topes al alquiler, la lentitud administrativa y la obligación del 30% de VPO en Barcelona, se ha generado una escasez estructural. Cuando la oferta no crece, los precios tienden a subir”.
La mayoría de los profesionales del sector coinciden en que en 2026 Cataluña seguirá registrando un volumen relevante de compraventas, aunque con un menor dinamismo respecto al ejercicio anterior. No se prevén ajustes bruscos ni un cambio de ciclo, sino una moderación gradual del número de transacciones.
El factor determinante vuelve a ser el mismo: la insuficiencia de vivienda disponible en las áreas con mayor presión de demanda —Barcelona, su entorno metropolitano y algunos municipios costeros— restringe la capacidad del mercado para cerrar más operaciones, incluso cuando existe interés comprador.
Este desajuste entre oferta y demanda continúa ejerciendo presión sobre los precios. No se trata de una caída del apetito comprador, sino de un problema de accesibilidad. El escenario más probable es el de un mercado más equilibrado: menos operaciones que en un año excepcional como 2025, pero aún en cifras elevadas desde una perspectiva histórica.
La limitada disponibilidad de vivienda seguirá siendo uno de los principales retos del mercado catalán en 2026. Aunque se anticipa un aumento gradual de la obra nueva en los próximos años, este crecimiento no será suficiente a corto plazo para corregir la tensión acumulada.
En este contexto, los precios podrían continuar al alza, si bien a un ritmo más contenido. Algunas estimaciones sitúan las subidas en una horquilla aproximada del 4% al 7%, con incrementos más acusados en las zonas más tensionadas, como Barcelona y los destinos costeros con mayor atractivo.
Desde Civislend insisten en que el problema no reside en la falta de interés comprador ni en la capacidad económica, sino en un marco normativo que genera incertidumbre y limita el desarrollo de nuevos proyectos.
“Cataluña tiene demanda y margen de crecimiento, pero la combinación de regulación y escasez de oferta hará que en 2026 el mercado se quede claramente por debajo de su potencial real”.
Todo indica que la demanda seguirá siendo elevada en 2026, aunque más exigente y selectiva. Los compradores estarán cada vez más condicionados por el nivel de precios, la necesidad de ahorro previo y las condiciones de acceso a financiación hipotecaria.
Desde la perspectiva de Civislend, 2026 se perfila como un ejercicio de continuidad para el mercado inmobiliario catalán: niveles altos de actividad, demanda sostenida y precios elevados. No obstante, la intensidad de la compraventa será inferior a la de 2025 y continuará muy condicionada por la escasez de oferta y el entorno regulatorio vigente.
