La vivienda de obra nueva es el producto residencial estrella del sector inmobiliario. Su comportamiento a lo largo del año que está a punto de terminar ha estado influenciado por una serie de factores. Del lado de los obstáculos, la guerra de Ucrania supuso un duro golpe, dado que los cuellos de botella en la cadena de suministros y el encarecimiento de los materiales complicaron su funcionamiento hasta el punto de poner en riesgo la ejecución de muchos desarrollos en marcha, además de obligar a paralizar la salida de nuevos proyectos. Por otro lado, la falta de mano de obra cualificada también supuso un lastre. La buena noticia es que el interés por comprar una vivienda nueva permaneció intacto. De hecho, la avidez de la demanda se multiplicó, provocando que muchas promociones estuvieran vendidas mucho antes de comenzar a construirse. La vivienda de obra nueva en 2023 no estará exenta de desafíos, y desde CIVISLEND, queremos repasar cuáles serán los que definirán este segmento en los próximos doce meses.
1. Precios por encima del pico
Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las subidas se están desacelerando fruto de la situación económica que atravesamos. La tasa anual de la vivienda nueva baja dos puntos, hasta el 6,8%, y ya son dos comparativas consecutivas a la baja tras caer del 10,1% registrado en el primer trimestre al 8,8% del segundo. Aunque los repuntes se han moderado, estos incrementos siguen demostrando la pujanza de una tipología realmente fuerte. En este sentido, el precio de la vivienda usada ha escalado un 49,3% desde el mínimo, pero todavía está un 15,9% por debajo del pico de 2008. Sin embargo, la vivienda nueva ha remontado un 66,1% y ya está un 12,8% por encima de la marca más alta del ciclo anterior.
Según Colliers, el ticket medio de la vivienda nueva subió un 3% respecto al mismo periodo del año anterior hasta los 248.000 euros, con un precio unitario de 2.356 euros por metro cuadrado (6,6%). Es posible que la vivienda usada se ajuste algo más el año que viene, pero nadie espera que se produzca un descalabro en este indicador, y menos aún en los nuevos desarrollos residenciales, donde la falta de oferta sostiene los precios al alza, a pesar de que la compraventa en general tienda a enfriarse.
2. Una oferta insuficiente
El inventario de casas a estrenar está relacionado de forma directa con el punto anterior. 2022 cerrará con alrededor de 75.000 viviendas de obra nueva entregadas, un 10,8% menos que en 2021, y no será porque no haya interés, sino porque el volumen de casas terminadas está muy debajo al incremento del número de hogares, que creció en más de 200.000 en el último año. Así, la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate prevé que 2022 finalice con 133.605 viviendas de obra nueva listas, que estarán distribuidas en 6.341 promociones.
El parón de la actividad como consecuencia de la pandemia explicaría por qué el nivel de promociones ejecutadas en su totalidad es ahora tan ajustado. Teniendo en cuenta que el tiempo medio desde la obtención de la licencia de obra hasta la entrega de llaves suele abarcar un plazo de entre 18 y 24 meses, la escasez de vivienda nueva seguirá siendo la tónica en 2023, dado que estaremos pagando todavía los coletazos del coronavirus y los efectos del conflicto bélico iniciado por Rusia. Igualmente, el hecho de que la mayor parte del repositorio todavía pendiente de venta tras la burbuja haya sido absorbido, merma todavía más la oferta disponible en los próximo meses.
3. Prudencia promotora
Para acortar distancias frente a la demanda, el inicio de nuevas promociones es fundamental. Los visados de obra nueva acumularon 78.114 unidades entre enero y septiembre de 2022, un 0,89% menos que frente al mismo periodo del año anterior, tal y como recoge la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). La barrera de los 100.000 parece que todavía no se va a superar, quedando el total de licencias alrededor de las 95.000, lo que supondrá un 12% menos que el año pasado. Igualmente, el porcentaje de viviendas iniciadas caerá un 15% frente a 2021, hasta las 85.300, según Colliers.
Sin duda, el vaivén de los costes de construcción a partir del segundo trimestre de 2022 explicaría esta prudencia por parte de los promotores, que han tenido que asumir el incremento de los mismos hasta que ha llegado un momento en el que se imponía repercutirlo en el cliente para salvar sus balances. La incertidumbre a la que ha tenido que hacer frente la actividad promotora en España no tiene precedentes, un aspecto que ahora está magnificando el endurecimiento de la financiación provocado por los intentos del Banco Central Europeo de atajar la inflación subiendo los tipos de interés y que, sin duda, dilatará el inicio de nuevos proyectos de cara al año que viene. Los promotores se están dando cuenta de que hay otros caminos aparte de la vía bancaria para la obtención de fondos. El recurso de la financiación alternativa podría ayudar al inicio de nuevos desarrollos en 2023.
4. Gran interés comprador
A la hora de comprar una casa, la preferencia por la obra nueva destaca claramente por encima de la segunda mano. Sin embargo, una vez sobre el terreno, los potenciales compradores se dan cuenta de la limitación de esta tipología, por eso terminan acudiendo a la usada. En 2022 el auge de la vivienda recién construida ha permanecido intacto. La demanda ha sacado músculo y ha revitalizado la venta sobre plano. El nivel de absorción de vivienda es más que saludable. Al comparar el número de transacciones de obra nueva con las viviendas terminadas vemos que en 2021 esta ratio se situó en el 80% y en el primer semestre de 2022 ha alcanzado el 87,7%.
Este extremo ha sido confirmado por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), que revela que el 90% de las viviendas que ahora se están construyendo ya están vendidas para 2023. Si bien es cierto que la compraventa de vivienda no será tan dinámica en 2023, la obra nueva no tendrá problemas porque el desequilibrio entre oferta y demanda provoca que todo lo que sale a comercialización alcance unos niveles de preventa extraordinarios. Es posible que el giro en las condiciones que definen el mercado hipotecario, donde las hipotecas asequibles ya son cosa del pasado, haga que el ritmo no sea tan acelerado, pero es muy improbable que haya pisos nuevos que no encuentren propietario.
