La construcción de vivienda de nueva planta en España ha dejado atrás las cifras de escándalo. Con el tiempo, se demostró que los 865.561 visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España logrados en 2006 no fueron un dato del que se pudiera presumir, sino más bien un síntoma evidente de que algo no funcionaba bien dentro del sector inmobiliario. Este volumen fue cayendo hasta marcar su mínimo en 2013, año en el que solo se visaron 34.288 viviendas nuevas. A partir de 2014, la estadística del Ministerio de Fomento muestra una curva ascendente, lo que puso de manifiesto la fortaleza de un negocio que ha sido capaz de plantarle cara a las dificultades.

Así, la el número de licencias fue creciendo de forma sostenida cada año hasta lograr superar la barrera psicológica de las 100.000 viviendas tanto en 2018 (100.733) como en 2019 (106.266). La irrupción del coronavirus puso un punto y aparte en el desarrollo de nuevas promociones, dado que tanto la actividad constructora como administrativa quedaron paralizadas. Es por ello que los visados cayeron un -20% entre 2019 y 2020. Todo parece indicar que en 2021 se recuperarán esos 100.000 visados anuales, o al menos, nos quedaremos muy cerca de esta cifra. Es la lectura que hacen los expertos tras conocer el último dato, correspondiente a agosto, y que significaría un total de 67.304 unidades acumuladas en los primeros ocho meses del año.

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Los visados de obra nueva residencial en España cayeron un 20% debido a la pandemia. Las previsiones apuntan a que en 2021 el volumen de licencias se quedará muy cerca de la barrera de las 100.000 unidades

Sobre el número de visados del último trimestre del año sobrevuelan ciertas amenazas. La primera de ellas se refiere al elevado coste que están alcanzando las materias primas. La COVID-19 está dejando ver sus efectos en la producción y distribución de materiales. Actualmente, en España se está sufriendo un desabastecimiento de materias primas como la madera, la piedra, el cobre, el acero o el aluminio, lo que redunda directamente en sus precios de compra. En este sentido, la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) asegura que este encarecimiento ha provocado que cuatro de cada diez empresas (39,5%) se hayan visto obligadas a cancelar o paralizar sus obras. Según la patronal, la viabilidad de muchos proyectos pende de un hilo, ya que estos sobrecostes ha encarecido las obras en marcha un 22,2% de media.

Lógicamente, si el ritmo de los desarrollos se ve alterado, se alargarán los plazos de entrega de viviendas, al tiempo que algunas promotoras pondrán en modo de espera algunos proyectos, retrasando la obtención de licencias. La otra incógnita viene de la mano del anteproyecto de Ley de Vivienda, aprobado recientemente por el Gobierno en Consejo de Ministros. Este texto incluye una medida no exenta de polémica: la obligación de destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida, una reserva que haría necesario replantear los planes de negocio de las compañías inmobiliarias.

El 90% de las compañías inmobiliarias cree que aumentará su cifra de negocio en 2021, mientras que el 64% seguirá invirtiendo. Para el 50%, la principal fuente de financiación son los recursos propios

Aunque tanto la crisis sanitaria como el marco legal dibujan un escenario de incertidumbre, la actividad residencial sigue mirando al futuro más inmediato con optimismo. Según el Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España, un estudio realizado por EjePrime en colaboración con IE Business School, alrededor de nueve de cada diez compañías del sector cuenta con aumentar su cifra de negocio al finalizar el ejercicio 2021. Esta buena predisposición también es notable en lo que respecta a la inversión dentro del sector, puesto que el 64% de los participantes en esta encuesta asegura que mantendrá una posición inversora a lo largo de los próximos trimestres.

A la hora de financiar sus inversiones, los profesionales confían en sus recursos propios. Esta fuente de financiación es la principal para el 50% de las empresas consultadas. Por otro lado, las ampliaciones de capital también ocupan un lugar importante, siendo el recurso primordial para el 24%, un porcentaje que sube desde el 12% alcanzado en 2020. De este modo, se supera a la deuda bancaria, que representa la fuente de financiación principal para el 23% de las empresas del sector.

Las rígidas condiciones que impone la banca tradicional, así como la creciente concentración bancaria empuja a las promotoras a buscar fuentes alternativas. El crowdlending complementa la financiación del sector inmobiliario

Hace aproximadamente una década, nadie ponía en duda que el capital necesario para levantar viviendas saldría de las entidades financieras, capaces no solo de financiar el suelo, sino también de costear todas las partidas del proceso, desde la mano de obra hasta los materiales. Con la llegada de los fondos de inversión, que detectaron en su momento la oportunidad de negocio que suponía la edificación residencial en España, el dinero de origen extranjero fue desplazando a la banca tradicional. Esta, empujada por las exigencias de la crisis de 2008, quedó inmersa en la búsqueda de nuevas estrategias que permitieran el equilibrio entre pérdidas y ganancias, dejando al margen su rol clásico de acreedor. Empresas y familias se vieron afectadas por este bloqueo financiero. Afortunadamente, el tiempo hizo que la situación se normalizara y el crédito volviera a fluir, hasta que la pandemia volvió a cerrar el grifo.

Muchos promotores se quejan de que los bancos solo financian los desarrollos que presentaran un suelo ya comprado y un porcentaje amplísimo de preventas confirmadas. Es precisamente este primer paso, la compra del activo, lo que presenta más problemas para el promotor inmobiliario actual que no cuenta con el respaldo de un fondo de inversión detrás o con recursos propios. La dependencia hacia el sector financiero tradicional va reduciéndose porque las empresas son conscientes de que diversificar sus acreedores es esencial para la buena marcha de su negocio. Tanto es así que las fuentes de financiación alternativas van ganando terreno. El interés de las promotoras hacia ellas va aumentando conforme las condiciones que imponen las entidades se vuelven más rígidas y la concentración bancaria es mayor. Desde fondos, bonos, pagarés hasta las plataformas de financiación participativa que, como CIVISLEND, permiten a una colectividad de inversores anónimos invertir en la deuda de los promotores inmobiliarios por medio del crowdlending. Teniendo en cuenta que las previsiones apuntan que la obra nueva en España seguirá creciendo de forma sostenible tras el varapalo sanitario, los préstamos articulados a través de plataformas como CIVISLEND serán decisivos para sufragar la compra de los suelos donde vivirán los compradores del mañana.

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