Los datos de vivienda iniciada en 2021 confirman la buena salud de la promoción residencial en España. Era sencillo superar las cifras de 2020, dado que el sector tuvo que parar su actividad durante un lapso de tiempo. El matiz optimista de la estadística viene de haber terminado el año pasado colocando el total de visados de obra nueva por encima de los niveles prepandemia. El crecimiento no ha sido muy pronunciado, pero corrobora la vocación al alza dentro de vivienda de nueva planta. Según los datos más recientes del los Colegios de Arquitectos, los visados de obra nueva aumentaron un 22,61% respecto a 2020. Esta variable cayó en el año del confinamiento y las restricciones hasta las 87.689 unidades. En 2021 se ha retomado la marca de seis cifras, alcanzándose las 107.518 viviendas visadas, 1.478 más que en 2019. Por territorios, solo las autonomías de Madrid, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Canarias y Navarra arrojaron cifras negativas comparando 2021 con 2019, pero positivas con respecto a 2020, lo que indica que la recuperación existe, pero es algo más lenta en según qué comunidades.

El buen tono de actividad promotora es innegable, a pesar de obstáculos como el alto coste de los materiales y de la construcción, así como la falta de obra especializada. En cualquier caso, estos inconvenientes son coyunturales y, si bien han tenido y pueden seguir teniendo efecto en los precios, no hacen mella en el ritmo de inicio de nuevos proyectos. Otra dificultad contra la que tiene que lidiar el promotor en nuestro país es la burocracia. Los trámites administrativos para liberar suelo urbanizable finalista se dilatan más allá de la década. Después, la espera para que se conceda la licencia de obra de edificación gira alrededor de los 10 meses. lo que compromete los planes de negocio. Por último, tras la entrega se solicita la licencia de primera ocupación, aunque este trámite está siendo paulatinamente sustituido por la declaración responsable, lo que redunda en plazos más ágiles.

La mayoría de los profesionales del sector ha señalado que el paso firme en la puesta en marcha de más oferta nueva ha sido realmente potente una vez se han suavizado los brotes del coronavirus gracias a las pautas de vacunación. El Informe Diagnóstico de la Construcción de RICS-CGATE del cuarto trimestre de 2021 estima que los proyectos de nuevas promociones de vivienda están detrás de gran parte del aumento de la cartera de trabajo dentro de la construcción, con un crecimiento neto del 45% el año pasado. De cara a 2022, la previsión es que la obra nueva de viviendas privadas incremente este crecimiento neto en 4 puntos, hasta el 49%. Por otro lado, la fortaleza del sector de la promoción en España no es un hecho aislado en Europa. Casi todos los países de nuestro entorno han registrado repuntes de gran calado en lo que respecta a la construcción de nuevos espacios residenciales.

Tres razones para alegrarse por la buena marcha de la promoción residencial en España

1. Liberará la tensión en los precios

Las trabas temporales a las que hemos aludido con anterioridad, sobre todo, las generadas por el retraso en la entrega de suministros y su consecuente encarecimiento, han tenido mucho que ver en el incremento de los precios de la vivienda nueva, especialmente a partir de la segunda mitad de 2021. En el cuarto trimestre, los precios publicados por Sociedad de Tasación colocaban el valor medio de la obra nueva en 2.551 euros a nivel nacional. Esto supone un repunte interanual del 3% que se ha dejado notar en la mayoría de las autonomías. Como siempre, los precios más elevados se localizan en las capitales con mayor densidad de población, que son en las que la demanda compradora ejerce más presión. El hecho de que se construya más oferta ayudaría, quizá ya no a corregir los precios, pero sí a suavizar las subidas, algo fundamental dentro del escenario de inflación que estamos atravesando.

2. Se cumplirán las nuevas preferencias de la demanda

El encierro ha sido el detonante de un cambio en lo que exigimos que tenga el inmueble en el que vivimos. Hemos aprendido que tener un espacio al aire libre sin tener que salir de casa es todo un lujo, por eso la búsqueda de plurifamiliares con balcón o terraza, así como la de unifamiliares con jardín se ha multiplicado. También hemos comenzado a requerir una mayor superficie de puertas adentro, con el fin hacer más llevadera la conciliación entre el trabajo y la familia. Aunque en la segunda mano es posible hallar viviendas exteriores y más grandes, se trata de un inventario limitado. Además, aspectos como gozar de zonas comunes de calidad y una plaza de garaje es algo complicado en el centro de las ciudades. La demanda ha mirado hacia la periferia, donde pueden tener todo lo anterior por un precio igual o incluso inferior al que define la vivienda en los núcleos urbanos. Este desafío ha sido asumido por la promoción residencial, que es la que mejor puede convertir en realidad las nuevas preferencias de los compradores poscovid.

3. Subirá la oferta de vivienda en alquiler

Esta variación en las condiciones que pone el comprador de vivienda por reposición y que suscita el empuje de la obra obra tiene un efecto directo en el parque de viviendas en alquiler. Muchos repositores querrán vender para no tener que pedir una hipoteca elevada. Aunque hay compradores de vivienda habitual que están adquiriendo esta vivienda precovid, también hay mucho inversor, y este perfil generalmente compra para poner en alquiler. Por otro lado, hay otro grupo dentro de los repositores que tiene su deuda liquidada, por lo que se inclinarán hacia la explotación de su antigua propiedad a través del alquiler. Así, vemos que una promoción residencial creciendo a buen ritmo es una magnífica noticia para el arrendamiento, un mercado donde la escasez de vivienda disponible eleva las mensualidades. Por otro lado, no podemos perder de vista que la promoción ya no se circunscribe únicamente a producto en venta, sino que la tendencia hacia el build to rent (BTR) está cobrando protagonismo entre las promotoras más importantes de nuestro país.