El apalancamiento financiero se define como el endeudamiento orientado a la inversión. De este modo, en vez de utilizar recursos propios, se pide dinero prestado para acceder a productos financieros. Esta clase de inversiones lleva aparejada un riesgo que suele ser muy elevado, por lo que no son aptas para el inversor primerizo. Incluso gente con experiencia, ha visto peligrar su capital por no haber sabido medir adecuadamente las consecuencias y haber fallado a la hora de reaccionar a tiempo. No obstante, también hay que reconocer que, si la operación tiene éxito, recurrir a la deuda con fines inversionistas puede tener como resultado el logro de beneficios realmente extraordinarios. Como siempre, el binomio riesgo-rentabilidad explica la relación directa entre lo que ganamos o perdemos en función de la mayor o menor exposición que estemos dispuestos a asumir según nuestro perfil de inversor.

Partiendo del hecho de que la rentabilidad de esta clase de inversión no se conoce de antemano, la incertidumbre que esta cuestión genera es complicada de asimilar para los amantes de la seguridad y enemigos de las sorpresas. El inversor debe tener en cuenta que existen, por norma general, tres grados de apalancamiento financiero. El positivo es aquel en el rendimiento obtenido al terminar el plazo de la operación supera el importe de los intereses y las comisiones que se pagan por el crédito. Su contrario es el apalancamiento negativo, que es cuando la rentabilidad queda lejos de lo que se debe por lo que nos han prestado. Por último, estaría el de tipo neutro, en el rentabilidad es igual al monto total del préstamo. Otro aspecto que debemos considerar es que cuando mayor sea el ratio de apalancamiento, obtenido al dividir el capital total invertido entre nuestros recursos propios, mayores serán los ingresos que obtendremos, pero también las pérdidas a las que tendremos que hacer frente si la operación no sale tan bien como esperábamos.

El apalancamiento en la compra de vivienda por inversión

Comprar una vivienda suele estar ligado a financiación externa. Este es un tipo de apalancamiento muy extendido y aceptado porque la rentabilidad del ladrillo suele ser más estable en el tiempo, a pesar de haber existido excepciones como la crisis de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008. Precisamente, a raíz de este episodio de la historia reciente de España, las entidades financieras decidieron eliminar de su oferta hipotecaria los préstamos al 100%. Es por ello que el apalancamiento del actual inversor en vivienda supone como mucho el 80%. El hecho de estar obligado a contar con un ahorro previo que cubra la parte no financiada, los gastos e impuestos es un seguro para el banco, que mantendrá sus balances saneados, pero también es un mecanismo que juega a favor de la tranquilidad del comprador. Por otro lado, los bancos se cuidan de comprobar que la capacidad de endeudamiento de las familias no supere el 30-40% de sus ingresos mensuales netos.

Al entenderse como una inversión a largo plazo, el inversor que recurre a la deuda para ser propietario de un inmueble no encajaría en lo que habitualmente se entiende como apalancamiento financiero, dado que, además de aportar una buena parte de capital propio, este tipo de activos están desligados de la especulación rápida. Lo más habitual es que la inversión en vivienda se realice con la vista puesta en el alquiler. Lo ideal es que estos ingresos pasivos derivados de la renta mensual sirvan para cubrir la cuota hipotecaria, los gastos de la comunidad de propietarios, impuestos como el IBI y todo el catálogo de tareas necesarias para que el piso siga siendo habitable. Si una vez liquidados todos estos desembolsos, el inversor es capaz de tener ganancias, puede decidir cómo utilizarlas, ya sea invirtiéndolas en otros productos de inversión o para pagar la hipoteca o el alquiler de la vivienda en la que resida.

Por otra parte, puede darse el caso de que el inversor tenga fondos suficientes para comprar esa vivienda sin tener que recurrir a capital ajena. En un principio, se podría pensar que la mejor opción es usar su dinero y no recurrir al apalancamiento. Sin embargo, la rentabilidad financiera, entendida como el resultado de dividir el beneficio neto entre los recursos propios, nos dice lo contrario. Imaginemos una casa que cuesta 100.000 euros. Tenemos la opción de pagarla al contado o pagar la mitad y financiar la otra mitad. Si al cabo de un año se vende por 150.000 euros, la rentabilidad financiera en el caso de haberla adquirido a tocateja sería del 5% (50.000/100.000). En caso de haber accedido a ella a través de un préstamo hipotecario cuyos intereses ascendieran a 2.000 euros anuales, la rentabilidad financiera sería del 9,6% (48.000/50.000). Otra cosa es comparar el beneficio bruto con los recursos totales. Tomando el mismo ejemplo, la rentabilidad económica de la operación en ambos supuestos sería del 5%.

Apalancamiento financiero y crowdfunding inmobiliario

La inversión mínima que exigen las plataformas de financiación participativa no suele plantear a los inversores la necesidad de recurrir al apalancamiento. Hablamos de cantidades fácilmente manejables, precisamente, porque este método alternativo persigue la democratización de la inversión y facilitar a las finanzas más modestas la posibilidad de optimizar su ahorro, conseguir ingresos extras y batir a la inflación. Sin embargo, dado que la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios publicados en el marketplace de estas webs es conocida de antemano, muchos inversores hacen sus cuentas, calculando cuánto podrían ganar en caso de elevar su apuesta. Sin duda, se trata de una postura bastante peligrosa, dado que invertir dinero que no se tiene requiere de experiencia y mucha cautela. Recordemos que las plataformas tienen sus garantías en caso de producirse impagos, pero no hay que perder de vista los riesgos. Asumir pérdidas siempre es frustrante, pero si parte de las mismas corresponden a deuda con intereses, la sensación de desamparo es mayor. El otro lado de la moneda es que el apalancamiento multiplicaría el rendimiento obtenido en caso de que no existan incidencias y nos permitiría conseguir nuestros objetivos en un breve espacio de tiempo, puesto que las oportunidades de crowdlending no suele superar los dos años.