La vivienda es un activo de inversión con el que la mayoría se siente cómodo. Aunque hay que tener ciertos conocimientos y siempre será recomendable acudir a un profesional de la intermediación, llevar a cabo una operación inmobiliaria es algo cotidiano que no entraña demasiadas complicaciones. Comprar para alquilar o para vender más adelante es un mecanismo de defensa que cobra sentido en momentos de incertidumbre económica como los que estamos viviendo. Por norma general, el objetivo es obtener ingresos pasivos a través de las rentas o una plusvalía tras revalorizarse.
En este sentido, las fórmulas para acceder a esa vivienda de inversión se han ido adaptando con el tiempo, pensando también en las necesidades del vendedor, que también podría buscar una fórmula para sacar rendimiento a su casa sin tener que mudarse. La nuda propiedad trata de hacer coincidir dos intereses: el de un comprador que quiere comprar por debajo del precio de mercado y no le importa retrasar la obtención de beneficios al medio-largo plazo y el de un vendedor al que le hace falta liquidez pero que no quiere dejar de vivir en su casa.
¿Qué es la nuda propiedad?
Dentro del ámbito de la vivienda, el pleno dominio de un inmueble implica la nuda propiedad y el usufructo. En este sentido, el primero se limita únicamente a la propiedad y el segundo al uso y disfrute. Esto quiere decir que una persona puede ser dueña de una casa, pero no tener el derecho a vivir en ella o alquilarla a un tercero. Cuando se adquiere la nuda propiedad de una vivienda se está aplazando el disponer de ella, ya sea como residencia habitual o como un activo de inversión obteniendo un rendimiento. Es por ello que a este figura se le llama «propiedad desnuda», dado que solo puede vender de nuevo la nuda propiedad, correspondiendo la explotación a través del arrendamiento al usufructuario.
De un tiempo a esta parte, hemos visto como la nuda propiedad ha ganado terreno. El envejecimiento de la población obliga a buscar métodos para compensar la pensión tras la jubilación. Dado que la vivienda es el patrimonio mayoritario de los españoles -y en ocasiones, el único-, cada vez hay más personas que, alcanzada cierta edad, optan por productos como la hipoteca inversa, la renta vitalicia o la nuda propiedad. En este último caso, los recursos económicos que se necesitan para tener una vejez digna provienen de la venta de este derecho, y todo sin tener que abandonar la que ha sido su casa.
¿Cuánto vale una nuda propiedad?
Dado que no se obtiene el pleno dominio, la nuda propiedad es más asequible que un compraventa tradicional. Hay varios factores que determinan el precio, más allá de la localización, el estado de conservación y todos aquellos elementos que suelen considerarse en una operación inmobiliaria habitual. El primero que hay que tener en cuenta es la fecha de extinción del usufructo. Por norma general, este suele finalizar con el fallecimiento del usufructuario. Es por ello que la edad del mismo juega un papel fundamental: cuando más mayor más cara es la nuda propiedad. Asimismo, en ocasiones no hablamos de un único usufructuario, sino de una pareja, lo que influye a la baja en el precio. Otra variable importante es si aquel que sigue gozando del derecho de uso y disfrute prefiere todo el dinero de la venta a la vez o mejor distribuirlo mes a mes como una especie de ingreso extra.
Teniendo en cuenta el catálogo tan amplio de circunstancias, la nuda propiedad varía entre el 35% y el 95% del valor de tasación del inmueble. Según un estudio de Tecnitasa, si hablamos de un único usufructuario de entre 65 y 69 años, este podría vender la nuda propiedad y ganar entre el 65% y el 75% aproximadamente de su valor. Sin embargo, con una edad cercana a los 95 años, el importe estaría en torno al 95% del valor de tasación. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, por un piso valorado en 203.000 euros, un usufructuario de 65 años podría vender la nuda propiedad por 84.400 y 152.500 euros, pero si son dos los importes caerían a entre los 68.700 y 139.800 euros. Si ese mismo usufructuario esperase a tener 85 años, entonces obtendría entre 141.000 y 186.500 en caso de vender en solitario y entre 121.600 y 179.600 euros si se tratara de una pareja.
Ventajas e inconvenientes de la nuda propiedad
Los pros y los contras de esta fórmula dependen de si se contempla desde el punto de vida del nudo propietario o del usufructuario. Este término tiene implicaciones para ambos desde el punto de vista de la inversión. Para el nudo propietario, es un método perfecto si se tiene un horizonte temporal a largo plazo. Muchos se plantean esta salida pensando en el futuro, puesto que en condiciones normales no sería posible obtener un inmueble a precios tan ajustados. En caso de que no se tenga prisa por generar rendimientos de forma inmediata, la compra de una nuda propiedad resulta más asequible, tanto más cuando más joven sea aquel que se desprenda de la nuda propiedad. Por otro lado, tanto los suministros como el mantenimiento de la casa recaen sobre el usufructuario, que deberá preocuparse por la conservación y el cuidado del inmueble, realizando las reparaciones oportunas, algo que el nudo propietario le puede exigir.
En el capítulo de gravámenes, estos se reparten de la misma forma que ocurre cuando tiene lugar una transmisión corriente: los gastos de notaria, registro y gestoría recaen sobre el nudo propietario, que puede incluso pedir una hipoteca para financiar la compra de este derecho. Al extinguirse el usufructo tendrá que volver a pagar nuevos gastos e impuestos para obtener el pleno dominio. En caso del usufructuario, todo se recude al pago de la plusvalía. Por otra parte, la liquidación del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) recaerá sobre también sobre el usufructuario, así como la tasa de basuras. En cuanto a la comunidad de propietarios, es el nudo propietario el que tendrá que hacer frente a las cuotas ordinarias y extraordinarias, salvo que se pacte algo diferente entre las partes.
