Uno de los conceptos que aprende cualquier inversor primerizo es el de la liquidez, que es la capacidad que tiene un activo de convertirse en dinero efectivo de forma inmediata. Junto al binomio riesgo-rentabilidad, que un activo sea más o menos líquido influirá a la hora de escogerlo y hacerlo formar parte de una cartera de inversión. Obviamente, lo más líquido que hay es el dinero que tenemos ahorrado en una cuenta bancaria o en un depósito que no penaliza por retirar los fondos. No obstante, aquellos productos que presumen de disposición siempre que lo necesitemos no suelen tener una rentabilidad demasiado atractiva, quedando por debajo de la inflación. Es por ello que negarse a invertir o hacerlo sin riesgo hará que perdamos poder adquisitivo rápidamente.
Por otro lado, la liquidez también es un término bien conocido por las empresas. La falta de liquidez es uno de los mayores enemigos de cualquier compañía, ya que sin un buen colchón se deja de ser solvente. Sin el circulante en caja suficiente, es imposible seguir creciendo y afrontar nuevos proyectos. Además, se correría el riesgo de tener que vender activos incurriendo en pérdidas con el fin de cumplir con las facturas que deben liquidarse a corto plazo. Establecer una exhaustiva planificación financiera es vital para que el problema no escape a nuestro control y llegue el punto de que se se deje de estar al día de los pagos a trabajadores y proveedores o de impuestos.
Dentro del crowdfunding inmobiliario, entran en juego estas dos esferas relativas a la liquidez. Por un lado, a las plataformas de financiación participativa acuden inversores en busca de oportunidades, aportando fondos que después son recuperados según un calendario de pagos, recibiendo tanto los intereses como el principal. La liquidez se comportará de manera diferente en función de si el crowdfunding es de inversión o de préstamo. En cuanto a los promotores, estos someten a estudio su proyecto inmobiliario con el objetivo de recaudar los fondos necesarios para hacerlo realidad. Esta liquidez lograda por medio de la inversión colectiva es fundamental para diversificar sus fuentes de financiación.
La liquidez y el inversor de crowdfunding inmobiliario
Cualquier estrategia de inversión a medio y largo plazo contempla productos financieros que inmovilizan capital para que este genere unos rendimientos con el paso de los años. Recuperar el dinero invertido deshaciendo posiciones suele llevar aparejados gastos o comisiones que, si no ha pasado el suficiente tiempo para que se generen intereses o el claramente estipulado por la institución que lo gestiona, incluso podrían significar una merma en el capital inicial. Muchos inversores son conscientes de que además de una cartera de inversiones, hay que tener efectivo disponible más allá de un apartado especial para contingencias. La razón es que es un recurso que pueden emplear cuando surjan oportunidades puntuales que sea sencillo comprar y vender.
Dentro del sector inmobiliario, una vivienda en propiedad siempre se ha considerado uno de los activos menos líquidos. En caso de necesitar venderla, lo más probable es que el proceso no sea de un día para otro. Por muy bien situada que esté la casa y por muy amplia que sea la demanda que puede estar interesada en ella, los trámites que implica la transacción duran como mínimo un par de meses. Y este escenario sería el más rápido siempre y cuando la venta se realice al contado; si el comprador necesitara una hipoteca, la firma se dilataría aún más. En el crowdfunding de inversión o equity también habrá que esperar a que la casa se venda o se alquile, aunque en el mejor de los casos habrá un mercado secundario para ganar en liquidez. La ventaja de esta modalidad es que se consigue diversificar porque no se concentra todo el esfuerzo económico en un solo piso, sino que se pueden hacer pequeñas aportaciones a varios.
Con el crowdlending pasaría algo parecido. Es cierto que cuando se publica una oportunidad y se decide prestar al promotor, hay que hacerse a la idea de que ese capital no se va a recuperar hasta que pasen unos meses. Plataformas de financiación participativa como CIVISLEND son muy claras al respecto. En su marketplace, además de toda la información relacionada con el proyecto o el promotor, así como otros datos de gran relevancia como el loan to value (LTV) o la rentabilidad, aparece también el número de meses que se tardará en recuperar el principal. También se informa al inversor de cada cuanto tiempo cobrará intereses. Es por ello que, siempre se recomienda invertir un dinero que no se vaya a necesitar en el corto plazo. En caso de que tenga lugar una incidencia, esta debería estar cubierta por un fondo de emergencia que debería haberse creado con antelación.
La liquidez y el promotor de crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding está ganando protagonismo como una vía de financiación alternativa eficaz para las empresas que necesitan liquidez. Aunque el crédito fluye de una forma más fluida gracias a que los tipos de interés están en niveles históricamente bajos y se están moviendo muchas ayudas debido a la pandemia, lo cierto es que las compañías siguen encontrando obstáculos dentro del banca tradicional, ya sea por los requisitos exigidos o por el tiempo que tarda ese dinero en llegar. Por otro lado, diversificar las fuentes de financiación es una condición indispensable a la hora de gestionar eficientemente el negocio y no incurrir en riesgo de liquidez. Otras prácticas que redundan en unas cuentas saneadas son centralizar el control financiero para tener siempre acceso a la información, además de plantear mediciones y realizar supuestos que permitan incrementar la capacidad de reacción en una situación adversa sobrevenida.
Sin duda, tanto el crowdequity como el crowdlending en el sector inmobiliario deben ser entendidos como recursos complementarios, nunca como el principal, pero siempre aceptando que tienen un valor y reportan una serie de ventajas. Dentro de la inversión, cada vez existen más promotores que acuden a las plataformas en busca de fondos para comprar un inmueble residencial, reformarlo y volverlo a poner en el mercado. A veces, se trata de la reconversión de un local en vivienda, y en otras ocasiones, lo que se hace es ponerlo en alquiler. En cuanto a los préstamos, lo más habitual es que el promotor requiera los fondos para comprar el suelo en el que, después, desarrollará la promoción.
