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Cuando se dice que los españoles son ricos, no debe tomarse al pie de la letra, pero hay mucho de verdad en esta afirmación. No se trata de una cuestión de cuánto se ingresa cada mes, sino del patrimonio inmobiliario del que se es titular. España es un país de propietarios, siendo una especie de ‘rara avis’ dentro del marco europeo. Sin embargo, el hecho de tener una casa propia es la base de la riqueza de muchos hogares. Gracias a que una de cada cuatro casas en nuestro país se han adquirido a través de una hipoteca o del pago en efectivo, podemos decir que somos afortunados en clave económica. De hecho, esta apuesta por el ladrillo nos respalda ante las dificultades. Así pasó con la crisis de 2008 y así está pasando en el momento actual, con una guerra que está disparando la inflación y poniendo en aprietos el día a día de muchas familias. Además, si el conflicto se alarga y las medidas que se están articulando tardan en hacer efecto, el conflicto podría llevarnos directos a la recesión.

La vivienda en propiedad como tabla de salvación

De cómo ser dueño de una vivienda sirve de refugio cuando la economía sufre un revés, trata un reciente estudio de La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) titulado Régimen de tenencia de la vivienda habitual y desigualdad de la renta de los hogares españoles. Sus autores, Javier Ballesteros y Jorge Onrubia, constatan que “el elevado peso relativo de la propiedad frente al alquiler existente en España ha contribuido a amortiguar de forma notable el impacto negativo del ciclo económico sobre la distribución de la renta“. Asimismo el texto indica que los inmuebles son responsables de haber suavizado la pérdida de bienestar de sus propietarios “al contrarrestar la mayor volatilidad de los ingresos monetarios, especialmente en los hogares propietarios con menor renta”.

Aunque comprar una casa requiere ahorro previo y un fondo extra para cubrir los gastos relativos a la compraventa y a la constitución de la hipoteca, una vez llegado el momento de pagar la cuota mensual, esta suele ser más reducida que la del alquiler. Según la última Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, la cuota hipotecaria mensual media fue de 643,8 euros en el tercer trimestre de 2022 para una vivienda con 100,3 metros cuadrados de superficie. Si lo trasladamos al alquiler, la renta que exigiría una casa de estas características rondaría los 1.000 euros. Los inquilinos no dispondrían de este “excedente”, por lo que en estos hogares habría más desigualdades. 

En los casos en los que la casa ya esté pagada, las preocupaciones sin todavía menores, puesto que se dispondría de una cantidad de dinero que podría destinarse al ahorro y a la inversión. Desde Fedea revelan que “a lo largo de todo el periodo analizado, la renta media de los hogares propietarios de su vivienda habitual, en todas sus definiciones (renta bruta, renta disponible, tanto si se tienen en cuenta o no las economías de escala asociadas con el tamaño del hogar) y para todo el periodo analizado, es superior, entre un 30% y un 45%, a la renta de los hogares que viven en régimen de alquiler”.

Vivir de alquiler crea hogares más desprotegidos

Se avecina un trasvase importante hacia el alquiler residencial, y la situación de incertidumbre tiene la culpa. Cuando la economía no transmite confianza, los potenciales compradores prefieren esperar a que pase la tormenta, por lo que retrasan su decisión de ser propietarios. Esta oferta que podría salir al arrendamiento, se queda bloqueada y no llega a los que tienen que recalar en el alquiler porque todavía no reúnen la solvencia adecuada para lograr una hipoteca. De este modo, los jóvenes que se acaban de incorporar al mercado laboral o los que todavía están en búsqueda activa de empleo tienen que enfrentarse a mensualidades de alquiler muy elevadas, retrasando su emancipación del nido familiar.
En Fedea anticipan la mayor profundidad de este desequilibrio señalando que “a la vista de la evolución mostrada el régimen de arrendamiento, con una presencia cada vez mayor entre los nuevos hogares, paralela a un peso también creciente en la renta de los gastos de alquiler, es previsible que este efecto amortiguador de la desigualdad asociado con la propiedad vaya reduciéndose de forma sustancial”. Desde el organismo admiten que el 64,7% de los nuevos hogares son de alquiler, mientras que el 35,3% restante son hogares en propiedad. Por tanto, la vulnerabilidad económica de las familias que recurren al alquiler va a acrecentarse, por una cuestión de volumen y de precios.

Las hipotecas que vienen no lo pondrán fácil

Para plantarle cara a la inflación, el Banco Central Europeo (BCE) decidió subir los tipos de interés, y ya lo ha hecho tres veces en lo que llevamos de 2022: del 0% al 0,5% en julio, después al 1,25% en septiembre y hasta el 2% en octubre. Este cambio de rumbo afecta de lleno a las hipotecas, y si antes era posible encontrar fijas por un 2%, ahora lo normal es que estén por encima del 3%. Y subiendo. Este escenario hace que nos lo pensamos dos veces antes de endeudarnos, ya que hablamos de un compromiso de pago que ocupa, en la mayoría de los casos, alrededor de tres décadas. Aunque las distancias frente a lo que se paga de alquiler aún son amplias, refugiarse en la propiedad para paliar la crisis cada vez será más caro.
Desde Fedea exponen que “el número de hogares que tenía pagada totalmente su vivienda habitual aumentó en un 13% respecto de 2008, mientras que el número de los que mantienen deudas vivas por su adquisición cayó un 12,2%”. Estas cifras demostrarían que buena parte de los españoles han cancelado su hipoteca y son propietarios al 100%, pero también que la propiedad está cediendo terreno al alquiler. En este sentido, el factor demográfico vuelve a hacer acto de presencia: el acceso a la primera vivienda por medio de la compra cada vez se hace con más edad porque cada vez se tarda más en conseguir ese 20% más gastos que no cubre la financiación bancaria.