La compraventa de viviendas en España encadena doce meses en positivo. Desde que en marzo del año pasado arrojará una subida interanual del 32,4%, las operaciones no han perdido su buen ritmo. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el último informe publicado, correspondiente al mes de febrero, reveló que se adquirieron un 24% más de inmuebles que en el mismo mes de 2021. Aunque las buenas oportunidades se transaccionan en tiempo récord, detrás de esta brillante recuperación hay una sombra que pasa desapercibida pero que supone un importante obstáculo para el sector: el stock de vivienda sin vender. La vivienda usada supuso el 79,6% de las compraventas en febrero. Sin embargo, según Idealista, la oferta de esta tipología se ha reducido apenas un 1% en el primer trimestre de 2022 en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Las provincias donde más cayó fueron Huesca (-23%), Guipúzcoa (-22%) y Zaragoza (-20%), mientras que aquellas donde más creció fueron León (21%), Cáceres (20%) y Alicante (17%).

Algo muy diferente ocurre con la vivienda nueva, cuyas operaciones crecieron un 9,2% interanual. La fiebre compradora se apoya en la máxima de que no tenemos un mercado equilibrado, es decir, no hay oferta nueva suficiente para la demanda. En cierto modo, es verdad, pero con matices. La mayoría de las promociones que inician su comercialización sí se reservan en tiempo récord. De hecho, este producto ni siquiera contabiliza dentro del stock oficial, puesto que está vendido antes de que obtenga la licencia de primera ocupación. Otra cosa distinta es la vivienda nueva que lleva años a la venta. La estadística anual que recoge el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana señala que a finales de2020, el stock de obra nueva sin vender era de 456.918 unidades, apenas un 0,04% menos que en 2019. Un total de ocho provincias concentraban el 50% del mismo: Madrid (9,9%), Barcelona (9,4%), Alicante (8%), Castellón (5,4%) y Valencia (4,7%), Toledo (4,5%), Murcia (4,4%) y Santa Cruz de Tenerife (3,7%). Es por ello que, si atendemos a los números, podríamos pensar que hay producto de sobra para atender a la urgencia habitacional de la población. La cuestión está en que estas viviendas arrastran carencias difíciles de solventar.

5 razones que explican por qué el stock de vivienda sin vender sigue siendo tan alto

1. Deslocalización

La ubicación sigue siendo el principal motivo que empuja al potencial comprador a dar el paso y convertirse en propietario. Aunque la pandemia inclinó la balanza hacia la periferia, con la vuelta a la normalidad, los grandes núcleos urbanos han recuperado su tradicional dinamismo. El inventario que se situaba en zonas atractivas dentro de ciudades de primera línea fue absorbido hace muchos años. La mayoría de las promociones sin vender que quedan están repartidas en localizaciones que resultan poco atractivas para el cliente inmobiliario que busca fijar una residencia habitual. Por tanto, hablamos de puntos de la geografía española donde existe más oferta que demanda, y donde incluso aplicando descuentos abultados, la salida de este producto resulta lenta.

2. Falta de infraestructuras

Cuando se busca una casa, no solo se pone la mirada en el interior de la misma, sino también en su entorno. La falta de dotaciones básicas como colegios, centros de salud o supermercados constituye una razón de peso para descartar muchas de las viviendas que forman parte de este stock de difícil digestión. Tener que coger el coche para todo, incluso para ir al parque o al gimnasio, no gusta a todo el mundo. Por otro lado, aunque la red de carreteras en España es envidiable, cada vez más personas optan por el transporte público para suscribir su compromiso con una movilidad sostenible. Algunas de esta urbanizaciones han languidecido a la espera de que la administración correspondiente lleve hasta su puerta una línea de metro o de autobús.

3. Obsolescencia

Las viviendas que no se venden en un plazo de tiempo razonable acaban por quedarse obsoletas. Algunas de las promociones levantadas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria no se han tocado, lo que ha desencadenado serios problemas de mantenimiento, desde humedades en el interior de los inmuebles hasta zonas comunes deterioradas o prácticamente inservibles. La inversión necesaria para volver a colocar este producto en el circuito de la compraventa a veces ni siquiera compensa. Por otro lado, los hábitos de la demanda dieron un giro tras la crisis sanitaria y gran parte de este stock en busca de comprador no se ajusta a estas nuevas preferencias. Si a la deslocalización y a la falta de dotaciones se unen carencias tan relevantes actualmente como disponer de un espacio exterior como una terraza o balcón, las posibilidades de cerrar la operación disminuirán todavía más.

4. Escasa eficiencia energética

La sostenibilidad es una tendencia muy pujante: más allá del dónde vives está el cómo vives. La demanda cada vez da más valor a los desarrollos residenciales altamente eficientes energéticamente. Dada la antigüedad del stock pendiente de venta, los criterios bajo los que se llevó a cabo su construcción distan mucho de los que operan hoy en día. El empleo de materiales y técnicas de bajo impacto ambiental, la preocupación por el aislamiento o la instalación de sistemas de climatización alimentados por energías renovables menos contaminantes son conceptos a los que apenas se les empezaba a prestar atención en los primeros años del siglo XXI. Si una vivienda nueva requiere una rehabilitación previa para ser estrenada y no transformarse en una depredadora de energía, el cliente preferirá enfocarse hacia otro tipo de oferta.

5. Ocupación

Los bancos se convirtieron en los dueños de este stock residencial tras la quiebra de las promotoras que lo levantaron, y más tarde, su gestión recayó en la Sareb y en un puñado de servicers. El abandono de estas viviendas promovió su vandalización y su ocupación. Hoy en día, existen promociones enteras que han sido tomadas por mafias que hacen negocio con pisos que no son suyos, generando todo un mercado negro de alquiler. También hay familias, muchas de ellas en situación de vulnerabilidad, que han optado por dar una patada en la puerta y colarse en una de estas viviendas, enganchándose ilegalmente a la luz. La situación se vuelve complicada cuando en una misma urbanización hay propietarios y ocupas que son vecinos puerta con puerta.