El crowdlending gana adeptos como vehículo de inversión alternativa. Se trata de una de las formas más sencillas para invertir en el sector inmobiliario sin comprar una casa. Es una fórmula que permite optimizar el ahorro y, al mismo tiempo, favorecer a la economía real, poniendo en contacto inversores con promotores que se decantan por la financiación diversificada. Cualquier persona que se adentre por primera vez dentro del mundo de los préstamos colectivos se topará con una terminología propia.

Las palabras que forman parte del particular universo de plataformas de financiación participativa como CIVISLEND deben ser explicadas para que este instrumento financiero resulte accesible a todos los públicos. En la primera entrega de este diccionario de crowdlending definimos algunos términos como las propias plataformas, las diferencias entre inversor acreditado y no acreditado, el rating de riesgo, en qué consiste un marketplace y qué es la pignoración de activos. Ahora ampliamos con cinco conceptos más.

  1. ¿Qué es una due dilligence?

No todos los proyectos que llegan a una plataforma son publicados en el marketplace. Antes de compartir con el inversor las propuestas de los promotores, un equipo de profesionales expertos se encarga de evaluar con estricta rigurosidad tanto la solvencia del promotor como la viabilidad del proyecto para el que se requieren los fondos. De este modo, se minimizan los riesgos y se establecen garantías adicionales que respondan a posibles retrasos e impagos. Este proceso de auditoría o due dilligence se fundamenta en una investigación en la que se tienen en cuenta multitud de variables para determinar la idoneidad de un proyecto. Algunas de ellas son la experiencia del promotor, los fondos propios que aporta, su historial crediticio, en qué fase se encuentra el desarrollo inmobiliario, su ubicación, su nivel de preventas, etc. Tras este exhaustivo examen, la plataforma es quien, en última instancia, decide si el proyecto es o no apto.

  1. ¿Qué es el loan to value (LTV)?

El loan to value, expresado mediante las siglas LTV, es un porcentaje que refleja la relación entre el préstamo y el valor. Para su cálculo, se divide el importe del préstamo entre lo que vale el activo que se presenta como garantía, dando como resultado un valor de tasación que va del 0% al 100%. Se trata de un término muy habitual dentro de la concesión de hipotecas, por ejemplo. El LTV es más bajo cuanto menores son los fondos requeridos y mayor es el valor del aval. Al contrario, estaremos ante un LTV alto cuando el importe del préstamo sea más abultado y el valor del activo más reducido.

Dentro de un marketplace, el LTV es un dato que ofrece al inversor información esencial sobre el riesgo de la operación, ya que la relación entre esta valoración y el riesgo es directamente proporcional. Se acepta de forma general que cuanto menor es el porcentaje del LTV, menor será el riesgo y al revés. En este sentido, los proyectos con un LTV superior a 80% tendrán un riesgo alto; entre el 50% y el 80%, medio; y por debajo del 50%, bajo. Junto al rating, el LTV es una de las características que mejor ayudan en la toma de decisiones.

  1. ¿Qué es el TIN y qué es la TAE?

Una de las ventajas del crowdlending frente al crowdequity es que el inversor conoce de antemano a cuánto ascenderán sus beneficios en función del importe que decida prestar. Los dos indicadores que se emplean para que el inversor haga sus números son el TIN y el TAE. El TIN son las siglas de tipo de interés nominal y se refiere a la rentabilidad simple bruta que se obtendrá en un año. Es por ello que hay que tener en cuenta dos aspectos importantes. Al contemplar doce meses, subirá o bajará en función del plazo de la inversión, es decir, el tiempo que el capital invertido queda inmovilizado hasta su devolución. El otro aspecto que hay que considerar es que el TIN no tiene en cuenta ni las retenciones fiscales que se aplican a la hora declarar los ingresos obtenidos a través del crowdlending a Hacienda, ni la capitalización, es decir, la reinversión de los intereses obtenidos.

Por su parte, el TAE es la tasa anual equivalente, y por norma general, suele ser más elevado que el TIN. En los préstamos, la TAE suma las comisiones, pero en productos de ahorro e inversión, como ocurre con el crowdlending, lo que eleva el porcentaje de la TAE son las liquidaciones de pago. Esto significa que la TAE se basa en el interés compuesto y no en el simple. Es por tanto un indicador adelantado que representa el retorno que recibirá el inversor si los intereses se reinvierten de nuevo. Ambos indicadores dan una pista muy clara de la exposición al riesgo, dado que cuanto más altos son los rendimientos, mayores riesgos se corren, por eso son elementos tan importantes dentro de la definición de los proyectos.

  1. ¿Qué es una entidad de pago?

Las plataformas de financiación participativa no pueden gestionar los fondos de los inversores, son meros intermediarios, a no ser que cuenten con una licencia expresa. Sin embargo, la gran mayoría recurre a una entidad de pago, lo que refuerza la transparencia y la seguridad de estos instrumentos de inversión colectiva, pues limitan sus funciones y alejan el fantasma del fraude. Esta figura queda definida en el artículo 3 del Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera como «una persona jurídica a la cual se haya otorgado autorización para prestar y ejecutar servicios de pago en toda la Unión Europea». CIVISLEND cuenta con los servicios de Lemon Way como entidad de pago registrada en el Banco de España, con la garantía de que los fondos de los inversores se encuentran depositados de manera segura en una cuenta en el Banco Sabadell.

  1. ¿Qué es el calendario de pagos?

Tras el cierre de la oportunidad, una vez logrado el objetivo de financiación, se abre un periodo que durará hasta que termine el plazo de la inversión, que es el momento en el que tiene lugar la devolución del principal. Durante este tiempo, el inversor recibe los intereses del préstamo conforme a un calendario de pagos. La periodicidad depende de cada proyecto, por lo que puede ser mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral o anual. Lo esencial es que los intereses lleguen de forma puntual a la cuenta abierta por el inversor en la plataforma.