Cada vez más compañías del sector inmobiliario, sobre todo, las proptech, recurren a fuentes de financiación alternativas. El propio Gobierno, a través el informe España 2050, ha señalado el insuficiente desarrollo de esta clase de recursos financieros que operan al margen de la deuda bancaria como uno de los factores que «obstaculizan la puesta en marcha de proyectos de innovación y el crecimiento de las empresas más eficientes». Es por ello que, para mejorar la dinámica empresarial, se está impulsando la financiación no tradicional «con especial foco en la inversión en capital riesgo en ámbitos estratégicos, que facilite el desarrollo de proyectos tanto en sus fases iniciales como en las de crecimiento y expansión», detalla el informe. En este sentido, la gestión de los fondos europeos Next Generation es determinante.
El sector inmobiliario no es ajeno a esta nueva tendencia. De un tiempo a esta parte, muchas startups con ADN 100% tecnológico están apostado por esta vía para dotarse de capital, pero también hay promotoras, incluso, de dilatada trayectoria, que miran hacia la desintermediación financiera para llevar a cabo determinados proyectos. Se trata de una corriente que comenzó a gestarse a medida que las entidades de tradicionales fueron endureciendo los requisitos para acceder al crédito promotor, exigiendo unos niveles de preventa muy elevados a cambio de financiar la compra del suelo. Esta postura se recrudeció con la llegada de la pandemia.
Además, la progresiva concentración bancaria que vive España, con un escenario en el que dominan las fusiones, urge a las empresas del sector a tener fuentes de financiación diversificadas. Si bien la banca sigue teniendo un peso muy importante, la financiación alternativa cuenta con un futuro muy prometedor para colaborar en el crecimiento del parque de vivienda disponible, y dentro de la misma, el crowdfunding inmobiliario.
3 tipos de fuentes de financiación alternativa en el sector inmobiliario basadas en capital
Venture capital
Este tipo de financiación es vital para muchas proptech en fase inicial, ya que lo que hace esta clase de inversión es posibilitar que el proyecto dé los primeros pasos. También llamado capital semilla, precisamente por actuar en una etapa temprana, abre la puerta de la financiación a muchas empresas del sector con base tecnológica que no pueden acceder ni a las entidades financieras tradicionales ni al mercado de valores dado que están lejos aún de cotizar. Dentro de esta categoría se incluirían los business angels, que buscan oportunidades de inversión en compañías de reciente creación, actuando además de mentores.
Private equity
El capital privado o capital riesgo también crea una cartera de acciones dentro de las empresas no cotizadas, pero la diferencia con la anterior financiación está en la fase en la que suelen entrar en el capital de la misma. Aunque se puede recurrir al private equity durante todo el ciclo de vida de la compañía, los fondos de capital riesgo suelen aportar recursos a empresas que están en fase de crecimiento o de consolidación. Además, este tipo de fondos opera de forma temporal, desinvirtiendo una vez se han logrado los objetivos marcados. Son muy utilizados por el ámbito proptech por empresas con cierta trayectoria, con el fin de realizar ampliaciones de capital.
Crowdequity
Básicamente, es lo mismo que el private equity, pero en vez de inversores institucionales y fondos, lo que hay detrás son inversores particulares que realizan pequeñas aportaciones. Es una tipología de crowdfunding inmobiliario en la que el inversor entra en el capital de la empresa por medio de acciones. Estos valores le reportarán unos dividendos que pueden venir a través de las rentas de alquiler o de las plusvalías por venta. La descripción de los proyectos de equity colaborativo que publican las plataformas detallan si se trata de un suelo para desarrollar build to sell (BTS) o build to rent (BTR) o si se trata de un cambio de uso de un inmueble existente o, directamente, la compra de una vivienda para rehabilitarla.
3 tipos de fuentes de financiación alternativa en el sector inmobiliario basadas en deuda
Bonos
La emisión de bonos por parte de grandes promotoras que cotizan en bolsa ha tomado un gran impulso, gracias en parte a la pandemia, que ha generado un aumento de la liquidez. Dentro de esta modalidad de financiación, está cobrando especial relevancia su versión más sostenible, el bono verde. Por otro lado, la creciente inflación invita a buscar nuevos caminos dentro de la inversión, y la buena salud de la promoción residencial y el refuerzo de la vivienda como valor refugio son imanes muy poderosos. Esta clase de deuda permite reducir la dependencia bancaria y lograr más fondos y a más largo plazo que los pagarés. Además, la remuneración de los bonos los convierte en un instrumento muy atractivo.
Private debt funds
Los fondos de inversión de deuda están ganando terreno dentro del sector inmobiliario. Las promotoras valoran su flexibilidad frente a la rigidez actual que atraviesa el crédito promotor, si bien su coste es más alto debido al mayor riesgo. Así, su coste es de entre tres y cuatro puntos porcentuales mayor a la financiación tradicional cuando el proyecto está en una capital de primera línea, pero puede crecer a ocho si se ubica en una ciudad secundaria. En cualquier caso, se está apostando por ellos, aunque esto signifique estrechar márgenes. Se esperaba que estos fondos captaran la atención de promotoras de tamaño pequeño o mediano, pero las grandes también están mirando hacia ellos con el fin de eludir la concentración bancaria y compensar sus fuentes de financiación.
Crowdlending
Al igual que los fondos de inversión anteriores, esta clase de crowdfunding inmobiliario se basa en la deuda, pero desde la óptica del inversor particular. Los préstamos colectivos están convirtiéndose en una fórmula de financiación alternativa muy prometedora dentro del sector inmobiliario. Además, los inversores ven en este producto, un buen modo de diversificar y descorrelacionar su cartera de inversión en renta fija. CIVISLEND, plataforma de financiación participativa pionera en crowdlending en España, ofrece a través de su marketplace un catálogo de oportunidades de inversión con una rentabilidad muy atractiva. Los promotores que han trabajado con esta plataforma están plenamente satisfechos al haber obtenido los fondos deseados en tiempo récord.
