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La mayoría de los que deciden comprar una casa con fines inversionistas dan salida a la propiedad poniéndola en alquiler, planteándose la adquisición de patrimonio inmobiliario como un bien a largo plazo que produce ingresos recurrentes de forma pasiva. Tras varios años, puede darse el caso de necesitar obtener una mayor liquidez o de obtener capital para la jubilación. Es por ello que el inmueble que se compró en el pasado se vuelca al mercado de compraventa para obtener un beneficio que dependerá de la revalorización que haya experimentado el activo con el paso del tiempo. Esta es la forma clásica para que un piso suba de precio. Sin embargo, durante la época del boom inmobiliario, cayó por tierra el mito de la que la vivienda nunca baja. ¿Cómo es posible sacar un rendimiento mayor a una casa sin tener que esperar años? Algunos inversores recurren al house flipping, una táctica muy extendida en Estados Unidos que lleva algunos años asentándose en España.

¿Qué es el house flipping? Comprar, reformar y vender

El house flipping consiste en comprar una casa, reformarla y volverla a colocar en el mercado. Así, a través de una puesta a punto, se consigue revalorizarla, cubriendo el coste de las obras y sacando un beneficio. La figura del comprador coincide con la del inversor, pero no siempre es así. En ocasiones, el comprador es un intermediario que adquiere la propiedad con dinero de un tercero. De este modo, se encarga de gestionar la reforma contratando al arquitecto y a los operarios, además de encontrar un nuevo comprador, acordando una comisión de venta con el que puso el capital para comprar la casa antes de la renovación. Otras veces, lo que se hace es negociar con el propietario que está vendiendo una casa, planteándole un reforma financiada por un inversor para sacar un mayor rendimiento por su venta. Aquí se estaría obteniendo un beneficio tanto por parte del que vende como por parte del que paga la obra.

¿Cuáles son las claves del house flipping?

Comprar lo más barato posible

Hay que poner el foco en viviendas que estén muy lejos de entrar listas para entrar a vivir. Cuanto peor es el estado de conservación de una vivienda, más tiempo llevará en el mercado, y por tanto, más fácil será comprarla por un precio ajustado. Es un error comprar por un precio inflado por las expectativas, ya que después las reformas pueden alcanzar un coste muy importante y sería imposible recuperar la inversión y ganar dinero. Tenemos que ver cuál es el precio por el que se está vendiendo en esa zona y descontar lo que nos costaría arreglar los desperfectos. Sobre esa base, estaremos listos para negociar duro con el vendedor.

Conocer la oferta y la demanda local

Otro de los consejos que dan los expertos en house flipping es conocer bien el área en el que se opera. De ahí que haya que estar familiarizado con la oferta, conocer su antigüedad, su distribución, qué tipo de personas residen y cuáles serían sus razones para vender, etc. Por ejemplo, un barrio donde abunda la tercera edad, generará herencias y sus beneficiarios querrán deshacerse del inmueble con rapidez. O imaginemos un barrio que se pone de moda y en el que existen locales comerciales susceptibles de convertirse en viviendas. Estos matices son los que marcan la diferencia, y si además, estamos ante una zona con una ubicación cercana a servicios y medios de transporte, habrá que estar atento a las oportunidades para no dejarlas escapar.

Por otro lado, hay voces que aseguran que es mejor no reformar una vivienda antes de venderla porque es más conveniente que el comprador la adapte a sus gustos. En parte podría ser cierto, pero si se conoce a la demanda y sus necesidades, se estaría perdiendo una magnífica ocasión para sacar el máximo rendimiento a ese activo. Volvemos de nuevo a la recomendación de conocer la zona donde vamos a recurrir al house flipping. Hay que descubrir qué tipo de público atrae esa zona. Si son familias con niños, será importante no tirar tabiques, mientras que son singles o parejas jóvenes, a lo mejor interesa segregar la vivienda y hacer apartamentos más pequeños.

Calcular gastos y plazos de la reforma

Muchas personas se lanzan al house flipping sin haberse tomado la molestia de conocer al detalle el mundo de las reformas. Tener una base de conocimientos sólida sobre lo que cuesta hacer una reforma integral de un baño o de una cocina, estar al día en cuanto a materiales o saber cuánto cobra un albañil o un pintor es fundamental. Asimismo, hay que ser consciente de cuánto se tarda en remodelar una casa en función de la envergadura de las actuaciones, sin olvidar las licencias que hay que pedir y las tasas que hay que pagar. En esta línea, también es esencial saber a qué impuestos nos vamos a enfrentar durante la transacción. Siempre hay que calcular los gastos e gravámenes para evaluar si la operación inmobiliaria nos proporcionará un margen razonable, nos quedarnos cortos o, directamente, venderemos a pérdidas.

Vender cuanto antes mejor

La vivienda es un activo que tradicionalmente ha soportado un riesgo muy bajo porque se concibe como un producto de inversión a largo plazo. El house flipping promueve una gestión mucho más rápida: lo ideal es vender en un plazo máximo de seis meses, aunque si puede ser menos, mucho mejor. A medida que se alarga el ritmo de venta, se introduce más incertidumbre. Las reformas pueden retrasarse por un abanico casi infinito de imponderables, desde licencias que se quedan atascadas en la administración hasta sobrecostes en la reforma generados por problemas estructurales, de humedades o eléctricos que no se vieron a simple vista, además de los inconvenientes que puedan surgir con la comunidad de vecinos debido a los ruidos o la suciedad de las zonas de paso. Por otro lado, cuando se invierte con el dinero de otros, se corre el peligro de que los socios quieran recuperar el dinero antes de lo acordado o exijan un porcentaje mayor.

 

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